Este hecho en si mismo no cambia ni el alcance ni el contenido de la revisión municipal a llevar a cabo como acto de control, que sigue siendo exactamente la misma, sino el momento de éste, que pasa a ser un control “a posteriori” en lugar de un control “a priori”. Esto incorpora la posibilidad de que la inspección municipal se produzca con los inquilinos habitando ya las viviendas . Este hecho presumiblemente dificultará la posible subsanación de las deficiencias detectadas en la misma, pero habrá supuesto la ventaja de una casi inmediata ocupación tras la finalización de las obras y la presentación de la pertinente Declaración Responsable de Primera Ocupación.
La nueva redacción del artículo 151.2.b del la LSCM define la Declaración Responsable Urbanística (en adelante DR) como:
b) Declaración responsable urbanística, el documento en el que el interesado manifiesta bajo su responsabilidad, de forma clara y precisa que la actuación urbanística que pretende realizar cumple con los requisitos exigidos en la normativa urbanística y sectorial aplicable a dicha actuación, que dispone de la documentación acreditativa del cumplimiento de los anteriores requisitos y que la pondrá a disposición del ayuntamiento cuando le sea requerida, comprometiéndose a mantener dicho cumplimiento durante el tiempo que dure la realización del acto objeto de la declaración”.
El primer hecho significativo es que el que debe presentar la DR es el interesado que, en el caso de edificaciones de nueva planta será el PROMOTOR con la manifestación expresa y bajo su responsabilidad, del cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa aplicable. De igual forma, deberá manifestarse por el interesado que está en posesión de la documentación que acredite el cumplimiento de dicha normativa, y que la pondrá a disposición del ayuntamiento en el caso de ser requerida. Voluntariamente podrán aportarse copias de tales documentos.
Obviamente, la DR se acompañará de la documentación regulada mediante ordenanza o, en su defecto, la contenida en el artículo 156 de la LSCM que incluye, entre otros documentos, la documentación técnica suscrita por técnico competente y visada por el colegio profesional competente, cuando así venga exigido por la legislación aplicable, lo que en el caso de edificaciones de nueva planta es siempre.
La documentación técnica debe ir suscrita por técnico competente, distinguiéndolo de la figura del interesado que, como indicamos anteriormente es el promotor. No obstante, el arquitecto será el responsable de la correcta ejecución de la obra y de la veracidad de lo expuesto en el certificado final de obras, exactamente del mismo modo en que lo era hasta ahora.
El Artículo 157. Régimen y efectos de las declaraciones responsables urbanísticas, establece en su punto 2 que:
“En el caso de las declaraciones responsables urbanísticas de primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas, así como de los edificios e instalaciones en general, el incumplimiento de los requisitos necesarios para el uso previsto dará lugar al régimen previsto en el artículo 11.5 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana”.
Este artículo 11.5 citado del RDL 7/2015, establece que:
5. Cuando la legislación de ordenación territorial y urbanística aplicable sujete la primera ocupación o utilización de las edificaciones a un régimen de comunicación previa o de declaración responsable, y de dichos procedimientos no resulte que la edificación cumple los requisitos necesarios para el destino al uso previsto, la Administración a la que se realice la comunicación deberá adoptar las medidas necesarias para el cese de la ocupación o utilización comunicada. Si no adopta dichas medidas en el plazo de seis meses, será responsable de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros de buena fe por la omisión de tales medidas. La Administración podrá repercutir en el sujeto obligado a la presentación de la comunicación previa o declaración responsable el importe de tales perjuicios.
Tanto la práctica de la comunicación previa a la Administración competente, como las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que aquella pudiera adoptar en relación con el acto comunicado, deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad, en los términos establecidos por la legislación hipotecaria y por esta ley.
Como vemos, la responsabilidad de que la DR presentada cumpla los requisitos necesarios para el uso previsto es del que la presenta, es decir, del promotor, sin prejuicio de que este pueda repetir contra el arquitecto en aquello de lo que este pueda ser responsable por causa del proyecto o de l dirección facultativa, lo que no supone en realidad ningún cambio respecto a la situación actual.
Por último, la situación de los expedientes en curso se regula por la DISPOSICIÓN TRANSITORIA ÚNICA que establece el Régimen transitorio del siguiente modo:
1. Los procedimientos de solicitud de licencia urbanística y de declaraciones responsables urbanísticas iniciados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley se tramitarán y resolverán de acuerdo con la normativa vigente en el momento de su presentación.
2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, el interesado podrá de conformidad con lo establecido en el artículo 94 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, desistir de su solicitud de licencia y optar por la presentación de una declaración responsable urbanística.
Es decir, siguiendo el criterio manifestado por el ayuntamiento de Madrid en su Instrucción 1/2020 del Titular del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano para la Aplicación de la Ley 1/2020, de 8 de octubre, de modificación de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, en el ámbito del Ayuntamiento de Madrid, si se tratara de expedientes de licencia que requieran además de licencia de primera ocupación y funcionamiento (LPOF), las reglas aplicables serán:
1) Si aún no se hubiera solicitado la primera ocupación y funcionamiento, se deberá presentar necesariamente por el interesado declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento de acuerdo con la regla del artículo 155. 2 de la Ley 2/20.
2) Si ya se hubiera presentado solicitud de LPOF, el particular podrá voluntariamente desistir de la misma y presentar declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento, siendo a tales efectos de aplicación las reglas sobre el desistimiento del artículo 94 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
ANEXO
Resumen normativo referente a la tramitación de la primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta:
Ley 9/2001 del suelo modificado por la ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística:
Artículo 151.2.b:
b) Declaración responsable urbanística, el documento en el que el interesado manifiesta bajo su responsabilidad, de forma clara y precisa que la actuación urbanística que pretende realizar cumple con los requisitos exigidos en la normativa urbanística y sectorial aplicable a dicha actuación, que dispone de la documentación acreditativa del cumplimiento de los anteriores requisitos y que la pondrá a disposición del ayuntamiento cuando le sea requerida, comprometiéndose a mantener dicho cumplimiento durante el tiempo que dure la realización del acto objeto de la declaración”.
Artículo 155. Actos sometidos a declaración responsable urbanística.
Con carácter general estarán sujetos a declaración responsable urbanística todos aquellos actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo, no recogidos expresamente en los artículos 152 y 160 de la presente Ley, y en particular, los siguientes:
c) La primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas, así como de los edificios e instalaciones en general.
Artículo 156. Contenido de las declaraciones responsables urbanísticas
1. Los ayuntamientos regularan mediante ordenanza el contenido de las declaraciones responsables urbanísticas. De igual forma, deberán aprobar modelos normalizados de
declaración responsable urbanística que deberán estar a disposición de los interesados.
2. No obstante, y en su defecto, el documento de declaración responsable urbanística deberá contener:
a) Los datos previstos en la legislación en materia procedimental para las solicitudes de inicio de procedimientos a instancia del interesado.
b) La identificación de la actuación urbanística a realizar, sus características y su ubicación.
c) Manifestación expresa y bajo su responsabilidad, del cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa aplicable. En particular deberá manifestarse que la actuación pretendida no se realiza sobre bienes que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, ya sea total o de elementos o partes objeto de protección, regulada a través de norma legal o documento urbanístico.
De igual forma, deberá manifestarse por el interesado que está en posesión de la documentación que acredite el cumplimiento de dicha normativa, y que la pondrá a disposición del ayuntamiento en el caso de ser requerida. Voluntariamente podrán aportarse copias de tales documentos.
d) El compromiso expreso de mantener el cumplimiento de dichos requisitos durante el período de tiempo inherente a la realización de la actuación objeto de la declaración.
e) Copia de las autorizaciones emitidas por otras Administraciones que, en su caso, fueran exigibles.
f) Documentación técnica suscrita por técnico competente y visada por el colegio profesional competente, cuando así venga exigido por la legislación aplicable.
3. Las ordenanzas municipales no podrán exigir a los solicitantes la presentación de datos y documentos no exigidos por esta Ley u otra normativa aplicable, que ya se encuentren en poder de las Administraciones Públicas o que hayan sido elaborados por éstas”.
Artículo 157. Régimen y efectos de las declaraciones responsables urbanísticas
1. El régimen y efectos de la declaración responsable urbanística es el establecido en el artículo 69 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, sin perjuicio de las especialidades contenidas en esta Ley.
La declaración responsable habilita al interesado para el ejercicio de la actuación pretendida desde el día de su presentación en el registro del ayuntamiento correspondiente, sin perjuicio de las funciones municipales de comprobación, control e inspección recogidas en la presente Ley.
2. En el caso de las declaraciones responsables urbanísticas de primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas, así como de los edificios e instalaciones en general, el incumplimiento de los requisitos necesarios para el uso previsto dará lugar al régimen previsto en el artículo 11.5 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
3. El interesado podrá, si así lo estimase conveniente, comprobar previamente a la presentación de la declaración responsable pretendida, la viabilidad urbanística de la actuación, a través de la formulación de una consulta urbanística.
4. En ningún caso podrá entenderse legitimada la ejecución de actuaciones amparadas en una declaración responsable cuando sean contrarias o disconformes con la legalidad urbanística aplicable.
5. Las modificaciones de los actos legitimados por declaración responsable urbanística requerirán la presentación en el ayuntamiento de una declaración complementaria.
6. Las actuaciones sujetas a declaración responsable urbanística que se realicen sin su presentación se considerarán como actuaciones sin título habilitante a todos los efectos, aplicándoseles el régimen de protección de la legalidad y sancionador previsto en el Título V de esta Ley.
7. La inexactitud, falsedad u omisión de carácter esencial de cualquier dato, manifestación o documento que se acompañe o incorpore en la declaración responsable, determinará la imposibilidad de continuar con el ejercicio de la actuación legitimada, sin perjuicio del resto de responsabilidades conforme a la legislación del procedimiento administrativo común. La resolución administrativa que declare el cese en el ejercicio del derecho podrá determinar la obligación de restituir la situación jurídica al momento previo del inicio de los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo, el subsuelo y el vuelo.
Artículo 159. Procedimiento de control posterior de las declaraciones responsables urbanísticas
1. Las declaraciones responsables serán objeto necesariamente de control posterior por el ayuntamiento o sus entidades colaboradoras a las que se refiere las disposiciones adicionales primera y segunda de esta Ley.
2. De conformidad con lo anterior, los ayuntamientos regularan mediante ordenanza el procedimiento de comprobación posterior de los elementos y circunstancias puestas de manifiesto por el interesado a través de la declaración responsable.
No obstante, y en defecto de procedimiento establecido al efecto, el procedimiento de control posterior de las declaraciones responsables se regirá por los apartados siguientes.
3. En el control posterior, se comprobará, en primer lugar, la veracidad de los datos y de los documentos aportados, así como el cumplimiento de los requisitos formales exigidos.
De apreciarse deficiencias, se procederá a requerir su subsanación durante un plazo de diez días, con indicación expresa de que, si no lo hiciera, la declaración responsable devendrá ineficaz y se prohibirá el ejercicio de las actuaciones objeto de esta. La no subsanación de deficiencias determinará la imposibilidad de llevar a cabo las actuaciones declaradas, sin perjuicio de las responsabilidades penales, civiles o administrativas a que hubiere lugar.
4. Se comprobará la conformidad con la normativa aplicable en el plazo máximo de tres meses desde la presentación de la declaración responsable, o en su caso, desde la presentación de la subsanación de las deficiencias formales.
En el caso de apreciarse incumplimientos o deficiencias esenciales, que no sean susceptibles de subsanación, en particular la incompatibilidad de uso o la existencia de afecciones a la seguridad o al medio ambiente que generen un grave riesgo, se ordenará, previa audiencia al interesado, la paralización de las actuaciones declaradas, sin perjuicio de las responsabilidades indicadas en el apartado anterior.
Esta resolución obligará al interesado a restituir el orden jurídico infringido, y podrá determinar la imposibilidad de presentar una nueva declaración responsable con el mismo objeto durante un periodo máximo de un año.
5. La comprobación de la conformidad de la actuación con la normativa aplicable en los términos antes indicados resultará en la emisión por el ayuntamiento del correspondiente acto de conformidad cuando ello fuera necesario a los efectos previstos en la legislación que resulte de aplicación. En particular, a los efectos previstos en el artículo 28.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
6. Sin perjuicio de lo establecido en el presente artículo, asimismo, se podrá ejercer, en cualquier momento, sobre las actuaciones declaradas, las facultades inspectoras previstas en esta Ley”.
Artículo 162. Obligaciones de las empresas suministradoras de servicios
1. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y telefonía exigirán para la contratación provisional de los respectivos servicios la acreditación del título habilitante urbanístico de conformidad con lo establecido en la presente Ley.
2. El plazo máximo de duración del contrato provisional será el establecido en la licencia urbanística para los supuestos sujetos a licencia recogidos en esta Ley. Para los supuestos sujetos a declaraciones responsables urbanísticas el plazo máximo será de un año de conformidad con el plazo máximo de finalización de las actuaciones sometidas a declaración responsable urbanística.
3. Las empresas citadas en el apartado primero de este artículo y las de telecomunicaciones exigirán para la contratación definitiva de los suministros o servicios respectivos en edificios o construcciones de nueva planta u objeto de obras de ampliación, reforma, modificación o rehabilitación el documento que acredite la presentación de la correspondiente declaración responsable de la primera ocupación ante el ayuntamiento correspondiente”.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA ÚNICA
Régimen transitorio
1. Los procedimientos de solicitud de licencia urbanística y de declaraciones responsables urbanísticas iniciados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley se tramitarán y resolverán de acuerdo con la normativa vigente en el momento de su presentación.
2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, el interesado podrá de conformidad con lo establecido en el artículo 94 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, desistir de su solicitud de licencia y optar por la presentación de una declaración responsable urbanística.
Criterios Ayuntamiento de Madrid:
INSTRUCCIÓN 1/2020 DEL TITULAR DEL AREA DE GOBIERNO DE DESARROLLO URBANO PARA LA APLICACIÓN DE LA LEY 1/2020, DE 8 DE OCTUBRE, DE MODIFICACIÓN DE LA LEY DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID, EN EL ÁMBITO DEL AYUNTAMIENTO DE MADRID.
III.- ASIGNACIÓN DE PROCEDIMIENTOS PARA LAS NUEVAS SOLICITUDES DE LICENCIA Y
DECLARACIONES RESPONSABLES.
c) En aplicación del apartado e) del artículo 155, la primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas, así como de los edificios e instalaciones en general, queda sujeta a declaración responsable.
La aplicación práctica de estas reglas en la gestión de los servicios municipales del Ayuntamiento de Madrid se efectuará de acuerdo con las siguientes pautas:
Con carácter previo, es preciso que se identifique el medio de intervención urbanístico que procede aplicar a cada una de las actuaciones urbanísticas objeto de control de acuerdo con las nuevas reglas establecidas por la Ley 1/20.
Para facilitar la realización de esta tarea y garantizar la unidad de criterio, se han elaborado unos cuadros que se adjuntan como ANEXO I y II (OMTLU) y ANEXO III (OAAE) en los que, con la justificación necesaria en cada caso, se identifica el medio de control aplicable a cada actuación urbanística tras la modificación legal y el cambio que supone respecto del medio de control previsto en las vigentes ordenanzas.
c) NOVEDADES EN LA TRAMITACIÓN.
Además de los cambios que supone la aplicación directa de la modificación de la LSCM en cuanto al medio de control aplicable y su consiguiente tramitación, la modificación incorpora otros aspectos a los que deberá adaptarse la tramitación municipal tanto en el ámbito de la OMTLU como en el de la OAAE:
c.2) DR para la primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones e instalaciones.
El art. 155 c), sujeta a declaración responsable la primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas, así como de los edificios e instalaciones en general.
Esto afectará a la regulación de los artículos 63 y siguientes de la OMTLU y 39 y siguientes de la OAAE, en el sentido de que ya no será necesaria la solicitud de la LPOF junto con la presentación de la documentación correspondiente, a efectos de que los servicios municipales efectúen visita de comprobación. Con esta declaración responsable el particular podrá proceder a la puesta en uso de las edificaciones e instalaciones, sin perjuicio del control municipal posterior.
Para el caso de actuaciones de primera ocupación sometidas a OMTLU, la documentación a presentar será la prevista en el Anexo I de la presente Instrucción.
No obstante, seguirán siendo de aplicación las reglas sobre las licencias de funcionamiento previsto en la normativa sectorial (Ley 17/1997, de 4 de julio, de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas y Ordenanza sobre Evaluación Ambiental de Actividades)
V. RÉGIMEN TRANSITORIO.
La aplicación práctica de este régimen transitorio en relación con expedientes en tramitación en el momento de la entrada en vigor de la modificación de la Ley de Suelo puede dar lugar a las siguientes situaciones:
a) Si la actuación para la que se ha solicitado licencia urbanística, por cualquiera de los procedimientos regulados en la OMTLU o en la OAA, sigue estando sometida a ese mismo medio de intervención en la Ley, se seguirá tramitando el expediente por el procedimiento vigente en el momento de su solicitud hasta su resolución por el órgano competente.
No obstante, en estos casos, si se tratara de expedientes de licencia que requieran además de licencia de primera ocupación y funcionamiento (LPOF), las reglas aplicables serán:
a.1) Si aún no se hubiera solicitado la primera ocupación y funcionamiento, se deberá presentar necesariamente por el interesado declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento de acuerdo con la regla del artículo 155. 2 de la Ley 2/20.
a.2) Si ya se hubiera presentado solicitud de LPOF, el particular podrá voluntariamente desistir de la misma y presentar declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento, siendo a tales efectos de aplicación las reglas sobre el desistimiento del artículo 94 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
