a) Normativas
Fuente: Ana Salinas (ex-corresponsal del COAM en Alemania)
Marco legal, visado y licencia de obra en Alemania
En Alemania el marco legal para la construcción es muy detallado y específico (si bien no necesariamente estructurado). Pero la cantidad de normativa no implica necesariamente una complejidad administrativa enorme para construir. Al contrario de lo que cabría esperar, descubriremos que el trámite como tal es, incluso, menos complejo que en España.
En primer lugar, y de manera análoga a la mayoría de los países, debemos diferenciar entre la normativa urbanística (Bauplanungsrecht) y la normativa técnica (Bauordnungsrecht). Como Alemania es un Estado Federal, hay normativas estatales pero sobre todo muchas específicas de cada "Bundesland", especialmente en cuanto a la normativa técnica o la de patrimonio histórico.
El texto de referencia sobre estructura urbanística y sobre el uso del suelo es el Baugesetzbuch (BauGB) y la Baunutzungsverordnung (BauNVO) y son de ámbito nacional. El BauGB define todo el proceso de planificación urbanística, las competencias y el derecho a edificar en función del uso del suelo. La BauNVO especifica las calificaciones urbanísticas que especifican los planes de ordenación. Estas normativas serían equiparables a la Ley del suelo española. Cada Ayuntamiento es responsable de la elaboración de sus planes de ordenación y planes parciales (Bebauungspläne).
En materia de normativa técnica, cada Bundesland tiene su "Bauordnung". Esta normativa especifica las tipologías edificatorias, así como los requisitos generales que debe cumplir un edificio, las distancias mínimas a linderos, accesibilidad, protección contra incendios, etc. La Bauordnung también regula, entre otros, los derechos y deberes de los propietarios y de los técnicos involucrados en el proyecto, los tipos de licencia de obra o qué tipo de proyectos se pueden tramitar sin licencia con visado.
La Bauordnung se podría resumir como una guía de los criterios mínimos que debe cumplir el proyecto básico para obtenerse la licencia de obra. Es un compendio atípico, dado que incorpora aspectos de carácter urbanístico, administrativo y técnico, aunque estos son bastante superficiales. Por este motivo no se puede llegar a equiparar conceptualmente con el CTE, principalmente por detalle de las exigencias. Para concretar las especificaciones, especialmente de cara al proyecto ejecutivo, se recurre otras normativas.
Estas pueden ser específicas para una tipología de edificio (por ejemplo, para edificios de pública concurrencia "Versammlungsstättenverordnung" o garajes "Garagenverordnung". En la mayoría de los casos las recomendaciones de carácter general de la Bauordnung son detalladas en estos reglamentos o en determinadas normas DIN, como ocurre, por ejemplo, en la accesibilidad con la DIN 18040. Hasta aquí podemos establecer algunas analogías con el marco normativo existente en España. Sin embargo, las diferencias son mayores cuando nos fijamos en el procedimiento de tramitación del visado y la licencia de obra.
En Alemania existe un organismo público específico llamado "Bauaufsichtsbehörde" dedicado a otorgar las licencias de obra y el visado. El visado como tal no existe, sino que se visa junto con la licencia de obra, ya que, a diferencia de España, los colegios de arquitectos no asumen esta función. Además de esto, la Bauaufsicht se dedica a coordinar los diferentes organismos involucrados en la valoración del proyecto, especialmente con el departamento de urbanismo del ayuntamiento correspondiente. Adicionalmente, coordinan en caso de que sea necesaria la verificación de los documentos por parte de otros departamentos, por ejemplo de bomberos, de medio ambiente, etc. Los ayuntamientos de ciudades con una población superior a 50.000 habitantes tienen "Bauaufsicht" propia, en el resto de los casos es un organismo a nivel de Diputación, en alemán "Kreis".
Hay principalmente cuatro tipos de modalidades para tramitar una licencia de obra en función del tipo de proyecto y del nivel de verificación. Dado que son específicas para cada Bauordnung, puede variar la denominación en los diferentes Bundesland, a pesar de que conceptualmente es igual en todo el país.
1. Los proyectos libres de tramitación (freigestellte Verfahren): los proyectos de pequeña envergadura que se especifican en el catálogo adjunto a la Bauordnung (balcones, buhardillas, carteles, cisternas, etc.) sólo necesitan comunicarse directamente al ayuntamiento (no hay visado / licencia de obras para la Bauaufsicht). Si en quince días no hay respuesta del ayuntamiento, se puede empezar con las obras.
2. Los proyectos libres de visado dentro de un plan de ordenación (baugenehmigungsfreie Vorhaben im beplanten Bereich): son proyectos que pueden tener una cierta envergadura mientras no formen parte del catálogo de edificios de uso específico "Sonderbauten" según la Bauordnung y no requieran una desviación consensuada de la normativa. Estos proyectos se entregan directamente al ayuntamiento, quien da el permiso de obra (no hay visado / licencia de obras para la Bauaufsicht). Si en un mes no hay respuesta del ayuntamiento, se puede empezar con las obras.
3. Los proyectos con tramitación simplificada (vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren): son proyectos dentro o fuera de un plan de ordenación, en los que se verifica únicamente que cumplan los requisitos urbanísticos (BauGB) y, en su caso, la concesión de desviaciones de la normativa técnica (Bauordnung). Si están fuera de un plan de ordenación, se valorará en función de la tipología y uso del entorno. Tienen un periodo máximo de tramitación de tres meses.
4. Los proyectos con tramitación completa (normales Baugenehmigungsverfahren): son aquellos proyectos en los que se verifica que cumplan tanto los requisitos urbanísticos (BauGB) como la normativa técnica (Bauordnung). Por defecto son todos los proyectos de edificios de uso específico "Sonderbauten", así como proyectos en los que por otros motivos se quiera una comprobación completa por parte de la Bauauficht. No tienen periodo máximo de tramitación.
Otra diferencia significativa es el hecho de que en cualquier tipo de proyecto y procedimiento de tramitación sólo hay un visado / licencia para el proyecto básico. El proyecto de ejecución simplemente no se visa. Esta aparente simplicidad de tramitación se apoya en una reforma de la Bauordnung de 2002, a partir de la cual la adjudicación de las responsabilidades proyectuales (aparte de la responsabilidad civil) va a parar directamente al arquitecto o a los ingenieros implicados en el proyecto . Esto implica que estos son responsables del cumplimiento de las normativas, especialmente en los supuestos en los que la Bauaufsicht no verifica completamente su cumplimiento (apartados 1 a 3 anteriores).
Tanto en el procedimiento simplificado como en la verificación completa, la licencia de obra exige la presentación de los diferentes documentos (cálculo de distancias a lindes de parcela, cumplimiento de la ordenanza municipal sobre aparcamientos, saneamiento…) y certificados (estructura, protección contra incendios, eficiencia energética, insonorización…) a posteriori. Los certificados se presentan en tres fases: antes de comenzar la obra, antes de certificar el final de los trabajos estructurales y cerramientos y antes del certificado final de obra. En Alemania se necesita una acreditación para poder presentar cada uno de estos certificados. Estas licencias para ser "Nachweisberechtigter" las expide el colegio de ingenieros correspondiente a cada Bundesland. En general la mayoría de arquitectos colaboran con despachos de ingeniería en materia de certificación, incluso en proyectos de pequeña envergadura.
En resumen, a pesar de que hay mucha normativa específica, ésta no está estructurada como el CTE. Por otra parte, el procedimiento burocrático para la licencia de obra en Alemania es más sencillo que en España debido a la delegación de responsabilidades por parte de la administración hacia arquitecto y al hecho de tener un organismo que englobe el visado y la licencia. En temas de certificación, sin embargo, se debe partir de la base de que en general el arquitecto, especialmente el recién llegado, no puede trabajar de forma autónoma sino que hay que colaborar con ingenieros y estructuristas locales.
Leyes que regulan el ejercicio profesional del arquitecto y urbanista.
Fuente ARCHITEKTENKAMMER BERLIN
Gesetz zur Regelung von Ingenieur und Architektenleistungen
Ley Para la Regulación de los Arquitectos y los Ingenieros.
Normativa elaboración de proyectos.
En Alemania la normativa viene determinada por cada estado federal
BAUGESETZBUCH. Código General de Construcción.
b) Modelos de contratos
Modelo de contrato de la Administración Pública.
Fuente: Corresponsal del COAM
IV 410.H F Vertragsmuster Gebäude und Innenräume.
Fuente BUNDESMINISTERIUM DER JUSTIZ
El reglamento que regula la contratación de servicios de arquitectura es: VOL. Bekanntmachung der Vergabeordnung für freiberufliche leistungen.
Modelo de contrato de empresa privada.
Fuente: Varias
Contrato de planificación de edificio e interiores.
Modelo Contrato.
c) Convenios fiscales
Fuente: Corresponsal COAM. Berlin
Informe Legal sobre doble_imposicion.
Se tributa en el país en que se es residente:
* Art. 4 del Convenio de Doble Imposición Hispano-Alemán de 05.12.66.-
1.- A los efectos del presente Convenio se considera residente en un Estado a toda persona que, en virtud de la legislación de dicho Estado, esté sujeta a imposición en él por razón de su domicilio, residencia, sede de dirección o cualquier otro criterio de naturaleza análoga.
2.- Cuando, en virtud de las disposiciones del párrafo 1, una persona física resulte residente en ambos Estados, el caso se resolverá según las siguientes reglas:
a) Esta persona será considerada residente en el Estado donde tenga una vivienda permanente a su disposición. Si tuviese una en cada Estado se considerará residente del Estado en el que mantenga relaciones personales y económicas más estrechas (centro de intereses vitales).
b) Si no pudiera determinarse el Estado en el que tiene su centro de intereses vitales, o si no tuviese una vivienda permanente en alguno de los dos Estados, se considerará residente del Estado donde viva de manera habitual.
c) Si viviera de manera habitual en ambos Estados, se considerará residente del Estado del que sea nacional. En cada caso concreto, la Administración apreciará las pruebas aportadas por el sujeto pasivo.
Fuente: Convenio de Doble Imposición
ARTÍCULO 7 Beneficios empresariales
1. Los beneficios de una empresa de un Estado contratante sólo pueden someterse a imposición en ese Estado, a no ser que la empresa realice su actividad en el otro Estado contratante por medio de un establecimiento permanente situado en él. Si la empresa realiza su actividad de dicha manera, los beneficios de la empresa pueden someterse a imposición en el otro Estado, pero sólo en la medida en que sean imputables a ese establecimiento permanente.
2. Sin perjuicio de las disposiciones del apartado 3, cuando una empresa de un Estado contratante realice su actividad en el otro Estado contratante por medio de un establecimiento permanente situado en él, en cada Estado contratante se atribuirán a dicho establecimiento permanente los beneficios que el mismo hubiera podido obtener de ser una empresa distinta y separada que realizase las mismas o similares actividades, en las mismas o similares condiciones y tratase con total independencia con la empresa de la que es establecimiento permanente.
3. Para la determinación del beneficio del establecimiento permanente se permitirá la deducción de los gastos realizados para los fines del establecimiento permanente, comprendidos los gastos de dirección y generales de administración para los mismos fines, tanto si se efectúan en el Estado contratante en que se encuentra el establecimiento permanente como en otra parte.
4. No se atribuirán beneficios a un establecimiento permanente por razón de la simple compra de bienes o mercancías por ese establecimiento permanente para la empresa.
5. A los efectos de los apartados anteriores, los beneficios imputables al establecimiento permanente se determinarán cada año por el mismo método, a no ser que existan motivos válidos y suficientes para proceder de otra forma.
6. Cuando los beneficios comprendan rentas reguladas separadamente en otros artículos de este Convenio, las disposiciones de aquéllos no quedarán afectadas por las del presente artículo.
ARTÍCULO 14 Rentas del trabajo
1. Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 15, 17 y 18, los sueldos, salarios y otras remuneraciones similares obtenidos por un residente de un Estado contratante por razón de un empleo sólo pueden someterse a imposición en ese Estado a no ser que el empleo se realice en el otro Estado contratante. Si el empleo se realiza de esa forma, las remuneraciones derivadas del mismo pueden someterse a imposición en ese otro Estado.
2. No obstante lo dispuesto en el apartado 1, las remuneraciones obtenidas por un residente de un Estado contratante por razón de un empleo ejercido en el otro Estado contratante pueden someterse a imposición exclusivamente en el Estado mencionado en primer lugar si:
a) el perceptor permanece en el otro Estado durante un período o períodos cuya duración no exceda en conjunto de 183 días en cualquier período de doce meses que comience o termine en el año fiscal considerado, y
b) las remuneraciones se pagan por un empleador que no sea residente del otro Estado, o en su nombre, y
c) las remuneraciones no las soporta un establecimiento permanente que el empleador tenga en el otro Estado.
3. No obstante las disposiciones precedentes de este artículo, las remuneraciones obtenidas por razón de un empleo ejercido a bordo de un buque, aeronave o transporte de carretera explotado en tráfico internacional, o a bordo de una embarcación utilizada en el transporte interior, pueden someterse a imposición en el Estado contratante en el que se encuentre situada la sede de dirección efectiva de la empresa.
d) Sueldos y tarifas de honorarios
Sueldos medios en estudios locales.
Fuente: INDEED. El salario medio que indica el portal de empleo, es de 67.479€ al año. Según la región donde se ejerza, el índice varía.
Fuente: Corresponsal COAM
Depende de la ciudad, de la experiencia y de la actividad dentro del estudio. Puede variar de los 500 euros (becario estudiante) a los 7.000 euros, para una profesional altamente cualificado para dirección de obra (ojo – no dirección facultativa, sino dirección completa de obra). En Berlín, la media para un arquitecto cualificado con experiencia, puede estar entre los 2.500€ y los 3.000 €.
En general, los salarios para la profesión de arquitecto son más bajos de lo que se piensa. Esto sorprende a españoles y a los propios alemanes recién licenciados. Si se sabe un alemán básico un salario de principiante (y eso lo es cualquier español recién llegado) en Landshut está en torno a los 1.500 euros netos al mes (el dador de trabajo paga tu seguro sanitario, contribución de pensión, etc). Si hay implicación y esfuerzo, el nivel de alemán subirá y las competencias se ampliarán notablemente en un periodo de dos a tres años. La subida salarial se producirá con seguridad anualmente en correspondencia con dicho crecimiento profesional. En ciudades más grandes como Munich el salario de entrada es más alto ya que el precio de los alquileres y el transporte es más alto. Un arquitecto completamente autónomo con capacidad de vender un proyecto en alemán, diseñar y dirigir una obra puede rondar quizás los 3.500-4.500 euros netos. Claro está que cuando uno dispone de esas capacidades está en posición de negociar desde el sueldo hasta trabajar solo tres días en semana. Siendo realistas, para alcanzar ese nivel se requieren de siete a diez años en el mercado alemán de la construcción.
Fuente HOAI
La Cámara de Arquitectos Alemana publica el Convenio colectivo para empleados en la oficinas de ingeniería, arquitectura y planificación. Tarifas HOAI 2021. Tarifas de honorarios de proyecto 2021.
Existe también on-line una Calculadora de Honorarios HOAI.
e) Fases de proyecto
Fuente HOAI
1.- Estudio previo (Grundlagenermittlung)
2.- Anteproyecto (Vorplanung)
3.- Proyecto básico (Entwurfsplanung)
4.- Solicitud de la licencia de obra (Genehmigungsplanung)
5.- Proyecto de ejecución (Ausführungsplanung)
6.- Preparación de la licitación (Vorbereitung der Vergabe -einzelne Gewerke-)
7.- Asistencia en la licitación (Mitwirkung bei der Vergabe)
8.- Supervisión o dirección de obra (Objektüberwachung / Bauüberwachung)
9.- Liquidación y recepción de obra (Objektbetreuung und Dokumentation)
Fuente: Ignacio Borrego, Corresponsal en Berlin.
A continuación se detalla cada una de las fases:
LP1: Determinación básica con examen del marco de costes del propietario del edificio (Grundlagenermittlung mit Prüfung des Kostenrahmens vom Bauherren)
Esta fase incluye cosas completamente básicas, como averiguar qué se puede construir en el solar, pero también tareas un poco más complejas como examinar el presupuesto del cliente y averiguar qué se podría construir con él.
LP2: Planificación previa con estimaciones de costes
(Vorplanung mit Kostenschätzung)
Esta fase suele comenzar con una planificación previa. Veríamos cosas como las primeras ideas, bocetos, planos de planta simples para que el cliente tuviera una idea de hacia dónde podrían ir las cosas. También incluye, esta vez, no un examen del presupuesto sino una estimación de costes para el cliente. Lo compararía con el nivel de detalle y cantidad de información que puedes obtener de un plano o un modelo a escala 1:500 o 1:200.
LP3: Planificación del diseño incluyendo cálculo de costes
(Entwurfsplanung incluido Kostenberechnung)
En esta tercera fase se concreta lo que queremos en cada plano de planta, se piensa en diseños preliminares de fachada, se discuten los detalles a grandes rasgos y se proporciona suficiente información para realizar un cálculo de costos más preciso. En este caso se podría relacionar con una escala de 1:200 o 1:100.
LP4: Planos para la licencia
(Genehmigungsplanung)
Tras la aprobación de la tercera fase y su estimación de presupuesto, entonces comienza la cuarta fase. Esta fase consiste en proporcionar la información suficiente para que pueda tramitarse la licencia. Esto podría incluir planes más definidos, completar formularios, obtener información de topógrafos e ingenieros estructurales y, por supuesto, comunicarse con las autoridades respectivas.
LP5: Proyecto de Ejecución
(Ausführungsplanung)
Tras la obtención de la licencia se da paso al proyecto de ejecución. Los planos que hagamos durante esta fase serán principalmente para la empresa constructora y sus oficios, por lo que es importante que todos los detalles estén muy bien definidos y no haya lugar a confusiones. Pasamos a una escala de 1:100 a 1:50, 1:20, 1:10 o incluso 1:1.
LP6: Preparación de la licitación, incluida la elaboración de las mediciones y presupuestos
(Vorbereitung der Vergabe, einschließlich Ermitteln der Mengen und Aufstellen von verpreisten Leistungsverzeichnissen)
Como su nombre lo describe, en esta fase debemos preparar todo para la empresa constructora. Necesitamos describir por escrito y con números y medidas reales todo el proyecto, especificar todos los materiales y cómo se distribuyen las partidas. Con esta descripción escrita, junto con los materiales desarrollados en la quinta fase, los constructores podrán recibir ofertas de los oficios y subcontratar. Al final de esta fase, debería poder disponerse de una estimación de costes precisa y que no se base en tablas ni en suposiciones, sino en ofertas reales de los constructores y oficios.
LP7: Participación en el proceso de licitación, incluida la estimación de costes.
(Mitwirkung bei der Vergabe incluido Kostenanschlag)
Esta fase consiste principalmente en la adjudicación del contrato. Puede haber conversaciones entre los oficios y los arquitectos, negociaciones, aclaraciones y al final de esta fase todo debería estar listo para empezar a construir.
LP8: Dirección de Obra
(Objektüberwachung — Bauüberwachung und Dokumentation)
Literalmente, supervisión de obra: supervisión y documentación de la edificación. Esta es una de las partes más importantes de los servicios del arquitecto: la supervisión de la obra. Durante esta fase, el supervisor de obra debe asegurarse de que todo se haga exactamente como lo especifica el proyecto, pero también, como lo exigen las normas legales, y por su importancia, puede llevarse la mayor parte de los honorarios de un arquitecto según la HOAI.
LP9: Supervisión el edificio y seguimiento de las garantías
Objektbetreuung inklusive Gewährleistungsverfolgung
Esta es la llamada fase de documentación. Estos documentos serán sobre todo utilizados por el cliente y las autoridades para asegurarse de que lo construido corresponde a lo planeado. Hasta el final de esta fase, la garantía se aplica y cualquier defecto o problema que surja de la construcción deberá ser corregido por los oficios.
f) Informe económico, Planes de inversión
> Guía país. Alemania 2022
Guía país sobre Alemania que proporciona datos generales sobre su situación político-económica, principales sectores, comercio exterior y oportunidades de negocio, e inversión.
g) Otros
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1 Munich Sofía Sanchez Urbano 2019 (1)
2 Hamburgo Gabriela Orduña 2019 (1)
3 Hamburgo Gabriela Orduña 2020 (2)
4 Munich Sofía Sanchez Urbano (2) 2019
5 Munich Sofía Sanchez Urbano (3) 2018
6 Munich Sofía Sanchez Urbano (4)
